2025年5月26日，万达集团创始人王健林再次成为商业地产界的焦点——大连万达商业管理集团将旗下48座万达广场的100%股权出售给由太盟投资集团（PAG）牵头，联合腾讯、京东系资本及阳光人寿等组成的财团，交易总额约500亿元。这场被业界称为“中国商业地产史上最大规模轻资产化行动”的交易，不仅是万达集团应对债务危机的关键举措，更折射出传统地产巨头在行业周期更迭中的求生法则。
断臂止血与战略转身
此次交易的48座万达广场覆盖北京、广州、成都等39个城市的核心地段，交易结构设计凸显轻资产转型逻辑：万达保留项目运营权并收取管理费，买方通过新设合营企业持有资产，国有银行及险资提供300亿元优先级贷款，太盟投资则认购50亿元次级份额承担风险。这种“所有权与经营权分离”的模式，延续了万达自2015年启动的轻资产战略——即由投资方承担建设资金，万达输出选址、设计、招商及运营能力，双方共享租金收益。截至2023年底，万达管理的498座商业中心中，轻资产项目占比已达40%，而此次交易后，其重资产比重将进一步缩减至历史新低。
债务高压下的生存逻辑
推动这场变革的核心动因，是万达高达2990亿元的负债压力。自2023年起，珠海万达商管四次冲击港股IPO失败，触发对赌协议中的380亿元回购条款，叠加苏宁、融创等合作伙伴的债务仲裁，集团流动性危机持续加剧。通过出售资产快速回笼资金，万达在过去18个月内累计变现超680亿元，使负债率从79%降至53%。但轻资产模式并非万能解药：珠海万达商管2024年净利润仅97亿元，难以覆盖资本支出，而管理费收入依赖规模扩张的特性，又迫使企业不断承接新项目，形成“扩张-现金流压力”的循环悖论。
商业地产的范式革命
万达的转型深刻影响着行业格局。买方阵营中，腾讯、京东延续2018年340亿元入股万达商业的合作脉络，看重数字化改造潜力；阳光人寿等险资则瞄准6%的稳定租金回报率，年内累计收购万达广场已达20座。这种资本偏好推动商业地产从“产权持有”转向“资产管理”，与万科的“小股操盘”、凯德集团的REITs模式形成共振。但风险亦随之显现：太盟投资等资本方持股比例上升可能稀释万达决策权，而第三方项目占比提升或削弱“万达广场”品牌的标准化管理能力。
未来博弈与行业镜鉴
交易背后暗藏多重博弈。太盟计划未来通过REITs或上市退出，但当前商业地产REITs收益率普遍低于5%，需依赖运营提升资产价值；万达则试图构建“管理费+品牌授权+资本运作”的新盈利三角，其2025年推出的“万达云商管”系统已向中小商业体输出数字化解决方案。这场转型被《财富》杂志评价为“将危机转化为基因重组的机会”，但其成败仍取决于两大变量：三四线城市项目的回报率能否支撑规模扩张，以及资本市场对轻资产叙事能否保持耐心。
当王健林在内部会议上重申“不做重资产、不做高杠杆、不做非核心”的三原则时，万达的瘦身早已超越个体企业的兴衰，成为中国商业地产从规模竞赛转向效率革命的标志性注脚。正如其在2015年预言：“未来商业的竞争不再是看谁拥有更多物业，而是看谁掌握更强的运营基因。”这场持续十年的自我革命，正将这句话变为现实。返回搜狐，查看更多